En la actualidad, existen modelos alternativos para invertir en bienes raíces que van más allá del enfoque tradicional de adquirir propiedades para ponerlas en alquiler y obtener ganancias a través de los pagos de arrendamiento y la valorización de los inmueble. Si bien este enfoque tradicional tiene sus beneficios, también presenta desafíos para los inversionistas:
Gestión del alquiler y la venta.
Limitaciones para comprar propiedades de alto valor.
Riesgos de daños o pérdidas de la propiedad.
Incumplimiento de los inquilinos.
Costos de transacción (impuestos de registro, notaría, impuesto de timbre, entre otros).
Falta de conocimiento sobre el negocio financiero y el mercado inmobiliario.
Altos costos de los créditos hipotecarios.
En este artículo, exploraremos los diversos modelos de inversión inmobiliaria basados en esquemas de financiación colectiva o colaborativa regulados en Colombia. Además, examinaremos cómo la industria inmobiliaria está abrazando cada vez más este enfoque innovador que aprovecha el potencial de la tecnología blockchain en todos los segmentos del mercado.
La tendencia actual se inclina hacia el uso de la tecnología blockchain para crear mercados digitales descentralizados, impulsados por contratos inteligentes y una trazabilidad de registros que automatiza los pagos. En el ámbito de la inversión inmobiliaria, este modelo consiste en utilizar la tecnología para vincular a inversionistas con montos de inversión bajos en proyectos comerciales, industriales, hoteleros o de viviendas de alto valor, permitiéndoles beneficiarse de los ingresos por alquiler y la valorización de los inmuebles.
Las proptech, más que ser un modelo de inversión inmobiliaria en sí, son la forma en que los desarrolladores de proyectos están utilizando la tecnología para implementar alguno de los modelos que describiremos a continuación. A lo largo de este documento, exploraremos en detalle cada una de las alternativas de inversión imobiliaira, destacando sus elementos y características más relevantes.
Modelos de inversión
1. Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliaria
En el mundo de las inversiones, existen diferentes instrumentos financieros que permiten a los inversionistas diversificar sus carteras y buscar oportunidades de crecimiento. Uno de esos instrumentos son los Fondos de Inversión Colectiva (FIC), una figura cardinal en los mercados financieros modernos.
Para entender qué son los Fondos de Inversión Colectiva, recurrimos al Decreto 1242 de 2013, que los define como vehículos o instrumentos diseñados para captar o administrar recursos de un número plural de inversionistas con el objetivo de lograr un beneficio económico colectivo. En Colombia, estos fondos solo pueden ser administrados por Sociedades comisionistas de bolsa de valores, Sociedades fiduciarias y Sociedades administradoras de inversión, todas agrupadas bajo el término genérico de sociedades administradoras.
El auge de los Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliaria ha construido una industria que actualmente opera activos valorados en trillones de dólares en todo el mundo. En Colombia, esta práctica ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, lo que ha exigido constantes actualizaciones normativas y un mayor entendimiento de las operaciones financieras subyacentes por parte de la comunidad jurídica.
Estos fondos presentan características particulares que los diferencian de otras figuras jurídicas. Una de las más relevantes es que son un patrimonio separado de los inversionistas, pero carecen de personalidad jurídica. Además, los resultados económicos generados por el fondo se distribuyen entre los inversionistas en proporción a su participación en el mismo.
Existen tres tipos principales de Fondos de Inversión Colectiva: los abiertos, los cerrados y los escalonados. Los fondos abiertos permiten a los inversionistas redimir sus participaciones en cualquier momento durante la vigencia del fondo. Por otro lado, los fondos cerrados solo pueden ser redimidos al vencimiento del fondo. Finalmente, los fondos escalonados ofrecen periodos específicos en los cuales los inversionistas pueden realizar sus redenciones.
La inversión en bienes inmuebles a través de los Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliaria se ha consolidado como una opción atractiva para los inversionistas, ya que les permite acceder a este mercado de manera diversificada y eficiente. Estos fondos ofrecen una alternativa sólida y transparente para aquellos interesados en invertir en el sector inmobiliario, sin las complicaciones y riesgos asociados con la adquisición directa de propiedades.
2. Fondos de Capital Privado
Los fondos de capital privado son una opción de inversión cada vez más popular en Colombia, regulados por el Decreto 1242 de 2013. Estos fondos se definen como fondos de inversión colectiva cerrados en los cuales al menos dos tercios del aporte de los inversionistas deben dirigirse a la adquisición de activos o derechos económicos distintos de los valores inscritos en el Registro Nacional de Valores (RNVE).
Las sociedades administradoras de fondos de capital privado deben cumplir con ciertos requisitos para su constitución, pero no se requiere un capital mínimo ni autorización previa de la Superintendencia Financiera de Colombia. Tampoco están obligadas a contar con los mecanismos de cobertura que se exigen a otros fondos de inversión colectiva.
Es importante destacar que los fondos de capital privado son fondos cerrados, lo que significa que los derechos de participación de los inversionistas se representan en documentos que tienen la calidad de valores según la Ley 964 de 2005. Estos valores pueden o no estar inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores, dependiendo de lo establecido por la sociedad administradora en el reglamento.
La Superintendencia Financiera ha aclarado que los fondos de capital privado se centran en la inversión en empresas o proyectos productivos. Hay dos categorías principales de inversión: los buyout funds y el venture capital. Los buyout funds se enfocan en invertir en empresas ya consolidadas, mientras que el venture capital se dirige a proyectos en etapas tempranas, como emprendimientos o startups.
Surge una pregunta interesante sobre si los fondos de capital privado pueden financiar proyectos inmobiliarios con fraccionamiento de inmuebles. Aunque la Superintendencia Financiera ha definido los "proyectos de inversión" en términos de empresas, infraestructura o tecnología, no se prohíbe explícitamente que los fondos de capital privado inviertan en proyectos inmobiliarios y donde la ley no prohíbe, no le es dado hacerlo al interprete.
3. Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios
Los fondos de inversión colectiva inmobiliarios son una opción interesante y rentable para aquellos inversionistas que desean adentrarse en el mundo del mercado inmobiliario. Estos fondos, regulados por el Decreto 1242 de 2013 en Colombia, presentan características únicas que los convierten en un vehículo idóneo para desarrollar proyectos inmobiliarios o invertir en sociedades inmobiliarias.
En primer lugar, estos fondos se consideran como fondos cerrados, lo que significa que deben destinar al menos el 75% de sus activos a inversiones en bienes raíces, tanto en Colombia como en el extranjero. Esto les brinda a los inversionistas la oportunidad de participar en diferentes tipos de activos, como bienes inmuebles, títulos en procesos de titularización, derechos fiduciarios de patrimonios autónomos de proyectos inmobiliarios, fondos de inversión inmobiliaria del exterior, entre otros. Además, también pueden involucrarse en proyectos inmobiliarios para la construcción, renovación, remodelación, comercialización o explotación de bienes raíces, con el objetivo de obtener rentabilidad a través de la valorización del inmueble o la enajenación de unidades de construcción.
La diversificación es una de las ventajas más destacadas de estos fondos. Al invertir en ellos, los inversionistas tienen acceso a una cartera diversificada de activos inmobiliarios, lo que les permite reducir el riesgo y aumentar las posibilidades de obtener rendimientos atractivos. Además, los fondos de inversión colectiva inmobiliarios están gestionados por profesionales con experiencia en el sector inmobiliario, lo que garantiza una administración eficiente y una selección adecuada de inversiones. Estos expertos se encargan de maximizar los rendimientos para los inversionistas, utilizando su conocimiento y expertise para tomar decisiones informadas.
Otra ventaja significativa de los fondos de inversión colectiva inmobiliarios es el acceso a proyectos exclusivos. Estos fondos brindan la oportunidad de participar en proyectos inmobiliarios de gran envergadura o ubicaciones privilegiadas, los cuales podrían estar fuera del alcance de un inversionista individual. Esto amplía las posibilidades de obtener mayores rendimientos y aprovechar las oportunidades del mercado inmobiliario.
Es importante tener en cuenta que la liquidez de estos fondos puede estar sujeta a restricciones debido a su naturaleza cerrada. Por lo tanto, es fundamental considerar el horizonte de inversión antes de comprometerse con este tipo de fondo. Sin embargo, a largo plazo, el mercado inmobiliario ha demostrado ser una inversión rentable, lo que convierte a los fondos de inversión colectiva inmobiliarios en una opción atractiva para aquellos inversionistas que buscan obtener beneficios derivados de la valorización de los inmuebles y los rendimientos generados por la explotación o enajenación de unidades de construcción.
4. REITs
Los REITs, acrónimo de Real Estate Investment Trust (por sus siglas en inglés), son sociedades que poseen activos inmobiliarios representados en hipotecas o propiedades. Desde su aprobación en 1960 en Estados Unidos, hasta la actualidad se han convertido en un activo muy popular presente en 35 países.
Esencialmente, los REITs ofrecen a los inversionistas la oportunidad de participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente. En cambio, pueden invertir en estas sociedades que se dedican a adquirir, desarrollar y administrar activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, apartamentos y hoteles, entre otros. Los ingresos generados por estos activos se distribuyen a los inversionistas en forma de dividendos.
Una de las características más atractivas de los REITs es su estructura fiscal especial. Estas sociedades están obligadas por ley a distribuir la mayor parte de sus ingresos netos a sus accionistas, lo que les permite disfrutar de beneficios fiscales significativos. Esta estructura también proporciona a los inversionistas la posibilidad de diversificar sus carteras, ya que los REITs ofrecen exposición a diferentes tipos de propiedades y ubicaciones geográficas.
Aunque los REITs son muy populares en países como Estados Unidos, Reino Unido y Australia, en Colombia no están regulados como tal. Sin embargo, cuando se hace referencia a los REITs en este país, generalmente se refiere a los fondos de inversión colectiva o fondos de inversión colectiva inmobiliarios. Estos fondos funcionan de manera similar a los REITs, permitiendo a los inversionistas acceder al mercado inmobiliario de forma colectiva.
5. Crowdfunding Inmobiliario
En la actualidad, el crowdfunding se ha convertido en una forma innovadora de financiar proyectos inmobiliarios de cuantía intermedia. ¿Qué es el crowdfunding? Es un instrumento de financiación colaborativa que permite a las personas invertir en proyectos inmobiliarios con aportes de bajo monto. Esta modalidad de inversión ha sido regulada en el Decreto 1357 de 2018, el cual establece las normas y condiciones para su desarrollo en Colombia.
El Decreto 1357 define la actividad de financiación colaborativa como aquella llevada a cabo por sociedades anónimas a través de una plataforma electrónica. Esta plataforma pone en contacto a las personas interesadas en invertir en un proyecto (aportantes) con aquellas que desarrollan un proyecto productivo y necesitan financiación (receptores). De esta manera, se crea una comunidad de inversionistas dispuestos a respaldar proyectos inmobiliarios prometedores.
Sin embargo, no cualquier entidad puede llevar a cabo actividades de financiación colaborativa. Según el decreto, las sociedades encargadas de esta labor deben ser sociedades anónimas con un objeto exclusivo y deben obtener la autorización previa de la Superintendencia Financiera de Colombia. Esto asegura que las operaciones se realicen de manera transparente y segura para todos los involucrados.
Es importante resaltar que las sociedades de financiación colaborativa tienen ciertas restricciones y prohibiciones. No pueden actuar como receptores de los proyectos productivos ni brindar asesoría relacionada con los proyectos. Esto garantiza la imparcialidad y evita conflictos de interés que puedan perjudicar a los inversionistas.
Una de las ventajas más interesantes de la financiación colaborativa es que las sociedades emiten valores sobre los derechos que representan los proyectos productivos. Estos valores pueden ser negociados en la bolsa de valores, lo que brinda la posibilidad de obtener beneficios adicionales a través de la compraventa de dichos valores.
6. Titularización de Inmuebles
El mundo financiero está en constante evolución y adaptación a las necesidades de los inversionistas y del mercado en general. En este sentido, la titularización de activos no hipotecarios se ha convertido en una opción cada vez más atractiva y viable para las fiduciarias y sociedades anónimas autorizadas por la Superintendencia Financiera.
El marco legal que respalda esta práctica se encuentra en el artículo 72 de la Ley 1328, el cual permite a estas entidades llevar a cabo la titularización de activos no hipotecarios. Además, el Decreto 230 de 2010 establece las operaciones específicas que pueden realizar las sociedades titularizadoras.
Pero, ¿en qué consiste exactamente la titularización de activos no hipotecarios? Básicamente, se trata de una operación en la cual se conforma un patrimonio autónomo con inmuebles construidos. Sin embargo, la singularidad de este proceso radica en que los inversionistas que adquieren los derechos también participan en la valorización del inmueble y en los ingresos generados por el arrendamiento del mismo.
En otras palabras, los inversionistas tienen la oportunidad de obtener ganancias no solo a través de la apreciación del valor del inmueble, sino también mediante los ingresos generados por su arrendamiento. Esta característica lo convierte en un instrumento atractivo para aquellos que buscan diversificar su cartera de inversiones y maximizar sus rendimientos.
Es importante destacar que los títulos emitidos en un proceso de titularización son considerados valores según lo establecido en el artículo 2º de la Ley 964 de 2005. Esto implica que están sujetos a la regulación correspondiente y brinda mayor seguridad a los inversionistas.
La titularización de activos no hipotecarios representa una opción interesante tanto para las fiduciarias como para los inversionistas. Por un lado, las entidades financieras pueden diversificar su oferta de productos y servicios, generando nuevas fuentes de ingresos. Por otro lado, los inversionistas tienen la posibilidad de participar en proyectos inmobiliarios, obteniendo beneficios tanto a corto como a largo plazo.
7. Fiducias
La fiducia es un contrato por medio del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes a una persona llamada fiduciaria para que lo administre o enajene a fin de cumplir la finalidad estipulada por el fideicomitente en provecho del mismo o de un tercero beneficiario. También puede haber contrato de fiducia sin transferencia de bienes caso en el cual será un encargo fiduciario
En materia de negocios inmobiliarios existen varios tipos de fiducia dependiendo de los resultados que se quieran por parte del desarrollador de un proyecto y de la persona que pretenda invertir en el proyecto.
Los tipos de fiducia existentes, reconocidas por la Superintendencia Financiera, son:
Fiducia donde se comercializan participaciones fiduciarias.
Fiducia inmobiliaria
Fiducia inmobiliaria de administración de pagos.
Fiducia inmobiliaria de tesorería.
Fiducia inmobiliaria de preventas.
Fiducia completa.
7.1. Negocios de Participación Fiduciaria
La participación fiduciaria es un mecanismo que permite a personas naturales o jurídicas involucrarse en un negocio fiduciario cuyo objetivo es la explotación económica de uno o más bienes transferidos a un patrimonio autónomo.
En Colombia, este modelo de negocio se ha desarrollado ampliamente en el sector inmobiliario, principalmente en la construcción y operación de proyectos que incluyen locales comerciales, hoteles, centros comerciales, bodegas y oficinas. Aunque en menor medida, también se utiliza para viviendas.
Las participaciones fiduciarias otorgan a los inversionistas el derecho a participar en los resultados económicos del negocio, sin implicar la propiedad directa de los bienes. Además de estos derechos, algunas participaciones fiduciarias ofrecen beneficios adicionales relacionados con los bienes explotados.
La Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera (Circular Externa 029 de 2014) define los negocios de participación fiduciaria como aquellos en los que se transfiere la propiedad de un bien a una fiduciaria para la comercialización de participaciones fiduciarias. Estas participaciones generan derechos para los inversionistas, permitiéndoles participar en los resultados del proyecto sin adquirir derechos de propiedad sobre el bien transferido.
Es importante destacar que la Superintendencia Financiera ha aclarado que las participaciones fiduciarias derivadas de un negocio de inversión fiduciaria no son consideradas valores y, por lo tanto, no pueden ser ofrecidas en el mercado público de valores. En su lugar, se comercializan las participaciones fiduciarias.
Para que un derecho económico sea considerado un valor en el mercado de valores colombiano, debe cumplir tres elementos: ser de naturaleza negociable, formar parte de una emisión y tener como objeto la captación de recursos del público. Sin embargo, aunque las participaciones fiduciarias cumplen con estos elementos, la Superintendencia Financiera no las reconoce como valores en sí mismas, ya que requieren una calificación por parte del Estado.
En cuanto a los derechos económicos derivados de los negocios de participación fiduciaria, se ha utilizado el término "FIDIS" por parte de sociedades fiduciarias, constructores y desarrolladores inmobiliarios. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este término no está reconocido por la regulación colombiana. La Superintendencia Financiera ha aclarado que se refiere a la posibilidad de los inversionistas de adquirir derechos o participaciones fiduciarias en un proyecto inmobiliario.
Los negocios de participación fiduciaria se dividen en tres fases: estructuración, desarrollo o construcción del proyecto y operación del negocio, con un valor determinado por el constructor o promotor. Las reglas que rigen la relación entre los inversionistas, el constructor, el gestor y otros participantes están establecidas en el contrato de fiducia.
Es importante destacar que la fiduciaria no garantiza la viabilidad ni la operación adecuada del proyecto, ni cubre los riesgos de construcción o los riesgos financieros asociados a la inversión.
Existen dos esquemas diferentes en los modelos fiduciarios. En el primer esquema, los inversionistas se vinculan a través de contratos de vinculación que forman parte del contrato de fiducia. En este caso, los inversionistas se involucran como tales y no como fideicomitentes, por lo que no participan en las pérdidas o ganancias al liquidar el fideicomiso, ni adquieren los derechos u obligaciones establecidos para el fideicomitente original. Por otro lado, en el segundo esquema, los inversionistas se vinculan directamente con la fiduciaria y adquieren la calidad de fideicomitentes o beneficiarios del contrato de fiducia. Tanto el constructor como el inversionista tienen una relación directa con la sociedad fiduciaria, establecida mediante un contrato de fiducia, lo que implica obligaciones y responsabilidades previamente establecidas. En este caso, los inversionistas se vinculan a través de un contrato de adhesión con la sociedad fiduciaria.
Es importante tener en cuenta que la Superintendencia Financiera ha manifestado que la denominación dada a los participantes en un proyecto inmobiliario dependerá de lo establecido en el contrato respectivo, así como de su forma de vinculación o participación en el proyecto.
7.2. Fiducia inmobiliaria
La fiducia inmobiliaria, en términos generales, tiene como principal objetivo la administración de recursos y bienes relacionados con un proyecto inmobiliario. Su funcionamiento se basa en un contrato que establece las instrucciones y directrices que deben seguirse en la ejecución del proyecto. Esto proporciona un marco legal sólido y transparente que protege los intereses de todas las partes involucradas.
Una de las modalidades más comunes de la fiducia inmobiliaria es la fiducia de preventas. La Superintendencia Financiera define la fiducia de preventas como el negocio fiduciario que conlleva para la sociedad fiduciaria la obligación principal de efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario. Típicamente, este modelo de fiducia se utiliza para proyectos inmobiliarios en los que la unidad inmobiliaria se transfiere al inversionista al final del proyecto, una vez se logre el punto de equilibrio y se cumplan los elementos técnicos y financieros del mismo.
Otra modalidad es la fiducia de administración y pagos, en la cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria para que administre el proyecto inmobiliario y efectúe los pagos asociados a su desarrollo, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo. Además, la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de realizar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.
La fiducia de tesorería es otro tipo de fiducia inmobiliaria que tiene como finalidad encomendar a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario. Esta modalidad permite una gestión eficiente de los recursos financieros, asegurando su correcta aplicación y maximizando el rendimiento para el desarrollo del proyecto.
8. Cuentas en participación
El contrato de cuentas en participación es un acuerdo mercantil que está regulado por el artículo 507 y siguientes del Código de Comercio. Este contrato se define como aquel en el cual dos o más personas participan en una o varias operaciones comerciales específicas. Uno de los participantes llevará a cabo dichas operaciones en su nombre y bajo su crédito personal, asumiendo la responsabilidad de rendir cuentas y compartir las ganancias o pérdidas en la proporción acordada. Es importante destacar que las cuentas en participación no crean una nueva sociedad o entidad jurídica.
En este tipo de cuentas participan dos partes principales: el socio gestor y los socios ocultos o no gestores. El socio gestor se encarga de gestionar el proyecto y mantener las relaciones externas, mientras que los socios ocultos participan en el proyecto aportando los recursos necesarios, pero no tienen un rol activo en la gestión ni se presentan ante terceros.
Este esquema resulta especialmente adecuado para proyectos inmobiliarios colaborativos, ya que permite reunir a inversionistas interesados en un proyecto inmobiliario. De esta manera, un desarrollador inmobiliario se encarga de estructurar el proyecto, negociar la adquisición de los terrenos, obtener un arrendatario y negociar el contrato de arrendamiento, tramitar las licencias necesarias, construir y administrar el inmueble, y finalmente venderlo obteniendo una valorización.
Por su parte, los inversionistas aportan los recursos económicos para adquirir el inmueble y llevar a cabo el proyecto. A cambio, reciben cánones de arrendamiento y se benefician de la valorización del inmueble al momento de la venta. El socio gestor se encarga de recibir los cánones de arrendamiento y distribuirlos entre los inversionistas, a la vez que recibe una comisión por su gestión.
Este modelo de cuentas en participación puede combinarse con el modelo PropTech o con el uso de tecnología de blockchain, lo cual brinda mayores oportunidades de eficiencia y transparencia en la gestión y seguimiento del proyecto.
Sin embargo, es fundamental tener cuidado para evitar que esta figura sea interpretada como una captación masiva y habitual de dinero. Según la normativa, se considera captación cuando la sociedad tiene obligaciones con más de 20 personas o más de 50 obligaciones en su pasivo frente al público. El pasivo frente al público se refiere al monto de las obligaciones contraídas por haber recibido dinero en forma de préstamo o en cualquier otra modalidad que no involucre el suministro de bienes o servicios, o cuando la sociedad ha celebrado más de 20 contratos de mandato en un período de 3 meses consecutivos para administrar el dinero de sus mandantes bajo la modalidad de libre administración o para invertirlo en títulos o valores. Además, se considera captación cuando el valor total de los fondos recibidos supera el 50% del patrimonio líquido de la persona, o cuando las operaciones son resultado de ofertas públicas o privadas a personas innominadas.
Ante esta situación, la Superintendencia Financiera ha establecido una serie de criterios para identificar la captación ilegal de fondos. Algunos de estos criterios incluyen: la falta de descripción detallada del proyecto al cual se destinan los recursos, la falta de descripción de las actividades realizadas por la entidad receptora del dinero, el objeto del contrato enfocado en el recaudo de dinero para financiar proyectos en beneficio propio de la entidad receptora, el hecho de que la sociedad se convierta en deudora de los inversionistas, la ausencia de una contraprestación, la falta de asunción de riesgos por parte de las partes involucradas en el proyecto, la garantía de una rentabilidad fija al inversionista y la falta de separación contable de las operaciones derivadas del contrato.
En resumen, la Superintendencia considera que existe captación ilegal de fondos cuando no se especifica de manera clara el proyecto al cual se destinan los recursos obtenidos, cuando no se detallan las actividades realizadas por la entidad receptora del dinero, cuando el contrato tiene como objetivo recaudar dinero para financiar los proyectos de la entidad receptora y beneficiar sus propias actividades, cuando la sociedad se vuelve deudora de los inversionistas, cuando no hay una contraprestación clara, cuando no se asumen riesgos compartidos ni se comparten las ganancias y las pérdidas del proyecto, cuando se promete una rentabilidad fija al inversionista, cuando no se realiza una separación contable de las operaciones relacionadas con el contrato.
Por lo tanto, es fundamental seguir ciertas reglas y prácticas en el modelo de negocio para evitar riesgos regulatorios. Algunas de estas reglas incluyen:
Ofrecer y describir detalladamente un proyecto inmobiliario específico al cual se destinarán los recursos obtenidos.
Describir en detalle todas las actividades que llevará a cabo la sociedad gestora para el desarrollo del proyecto.
Comprometerse contractualmente a utilizar los fondos recibidos exclusivamente para el desarrollo y ejecución del proyecto, y no para el beneficio de la sociedad gestora.
Establecer una contraprestación distinta a la devolución del dinero, como los cánones de arrendamiento y la valorización del inmueble.
Ser transparente en cuanto a que se trata de una aventura de inversión en la cual ambas partes compartirán las ganancias y asumirán las pérdidas y riesgos del proyecto.
Mantener una separación contable completa entre la sociedad gestora y el proyecto.
Nunca prometer una rentabilidad mínima de la inversión.
Evitar adquirir la obligación de devolver el dinero de la inversión.
No realizar actividades de administración de fondos.
No considerar el contrato como un préstamo de dinero.
No proporcionar asesoría de inversión.
Siguiendo estas reglas y prácticas, se puede llevar a cabo un modelo de negocio basado en cuentas en participación de manera segura y legal. Es importante consultar a expertos legales y contables para asegurarse de cumplir con todas las regulaciones y salvaguardar los intereses de todas las partes involucradas.
9. Constitución de sociedades
Financiar un proyecto inmobiliario puede ser todo un desafío. Requiere una considerable inversión de capital, y a menudo los desarrolladores necesitan buscar fuentes externas para obtener los recursos necesarios. Una forma de hacerlo es a través de la constitución de una sociedad, en la cual los inversionistas se convierten en accionistas y contribuyen con su capital para adquirir los bienes inmuebles que formarán parte del proyecto.
Estas sociedades, conocidas como sociedades de propósito especial, permiten vincular a los inversionistas al proyecto inmobiliario. A medida que la sociedad adquiere los inmuebles, los beneficios generados por los arrendamientos y las valorizaciones se distribuyen entre los accionistas como dividendos. La sociedad, por su parte, se encarga de estructurar y gestionar todo el desarrollo del proyecto.
Es importante destacar que los inversionistas no se convierten en propietarios directos de los inmuebles del proyecto, sino que adquieren una participación en la sociedad. Esta modalidad ofrece ciertas ventajas, ya que los accionistas comparten los beneficios sin tener que lidiar con la gestión directa de los inmuebles.
Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que cuando el promotor o desarrollador del proyecto invita a un número indeterminado de personas o a más de 100 personas específicas, esta operación se considera una oferta pública de valores. Esto implica que, si se desea ofrecer participaciones en una sociedad en proceso de constitución, dirigida a un público amplio, es necesario obtener la autorización previa de la Superintendencia Financiera de Colombia, según lo establecido en el artículo 6.1.1.1.1 del Decreto 2555 de 2010.
Cabe mencionar que las sociedades por acciones simplificadas (SAS) también pueden emitir valores y registrarlos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE), lo que les permite ser negociados en las bolsas de valores. Esta es una novedad introducida por el artículo 261 de la Ley 2294 de 2023, que eliminó la restricción que anteriormente limitaba esta posibilidad para las SAS, tal como se establecía en el artículo 4 de la Ley 1258 de 2008. Esta eliminación de restricciones abre nuevas oportunidades para las sociedades SAS en el ámbito de financiamiento y negociación de valores.
10. Tokenización inmobiliaria
La tokenización de activos es un concepto que ha ganado popularidad en los últimos años. Consiste en la digitalización de un activo específico utilizando tecnología blockchain, donde el token representa virtualmente dicho activo. Este enfoque innovador permite fraccionar activos y vender partes más pequeñas de ellos, gracias a la capacidad de la tecnología blockchain para crear tokens únicos y verificables.
Un token puede considerarse como una unidad de valor emitida por una entidad privada. Lo interesante de los tokens es que su criptografía garantiza la propiedad exclusiva de un determinado producto. En otras palabras, se puede demostrar que el propietario del token es el único poseedor del bien representado.
La tokenización de activos ha encontrado aplicaciones en diversas industrias, incluido el sector inmobiliario. En este ámbito, la tecnología blockchain permite a los pequeños inversores obtener rendimientos con una inversión mínima. Los derechos económicos generados por la propiedad se fraccionan en tokens, los cuales representan una parte proporcional de los ingresos de alquiler mensuales y las ganancias obtenidas por la venta del inmueble.
Aunque la tokenización de activos digitales ofrece numerosas oportunidades, en Colombia aún no se ha regulado esta práctica. No existe una norma específica que regule la tokenización de activos, ni directrices claras de la Superintendencia Financiera. Sin embargo, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha proporcionado doctrina sobre los criptoactivos.
Según la DIAN, los criptoactivos son considerados bienes materiales e incorporales que pueden valorarse. Además, se definen como activos criptográficamente seguros, registrados en una cadena de bloques, cuyo propósito principal es facilitar transacciones rápidas, seguras y sin intermediarios. La DIAN también establece que las operaciones o actividades relacionadas con criptoactivos están sujetas a facturación, y si bien la venta de criptoactivos no genera impuesto al valor agregado (IVA), los servicios de intermediación sí están sujetos a dicho impuesto y deben ser declarados en el impuesto de renta.
El contrato de tokenización es un contrato atípico e innominado, ya que aún no se ha desarrollado una regulación específica que defina sus características y elementos. Sin embargo, ciertas leyes, como las tributarias, hacen referencia y aceptan estos contratos, lo que los respalda desde el punto de vista legal.
Recientemente, se presentó un proyecto de ley en el Congreso de Colombia que buscaba regular los servicios de intercambio de criptoactivos a través de plataformas de intercambio. Sin embargo, el proyecto no fue aprobado y no ha pasado a convertirse en ley.
Conclusiones
La inversión colectiva en proyectos inmobiliarios regulados por la legislación colombiana ofrece una variedad de modelos para los desarrolladores, dependiendo de sus objetivos y el mercado en el que deseen incursionar. Además, la forma en que se desee involucrar a los inversionistas también jugará un papel importante en esta elección.
Al momento de seleccionar el modelo de inversión adecuado, es fundamental tener precaución y actuar con la máxima diligencia. Esto se debe a la importancia de evitar la captación masiva y habitual de recursos del público sin las medidas adecuadas, lo cual podría tener graves consecuencias legales. En algunos casos, se requerirá la autorización previa de la Superintendencia Financiera, dependiendo de las circunstancias específicas.
La Superintendencia Financiera es la entidad encargada de regular y supervisar las actividades financieras en Colombia. Su papel es fundamental para salvaguardar los intereses de los inversionistas y garantizar la transparencia y legalidad en el mercado. Por lo tanto, es esencial cumplir con los requisitos establecidos y obtener la autorización correspondiente cuando sea necesario.
En este sentido, los desarrolladores y promotores de proyectos inmobiliarios deben evaluar detenidamente las implicaciones legales y regulatorias antes de embarcarse en una inversión colectiva. Esto implica comprender los diferentes modelos disponibles, considerar el mercado objetivo y definir cómo se desea involucrar a los inversionistas.
Algunos de los modelos de inversión colectiva más comunes incluyen la figura de los fondos de inversión inmobiliaria y los fideicomisos de inversión en bienes raíces. Estos modelos permiten a los inversionistas participar en proyectos inmobiliarios de manera conjunta, compartiendo los beneficios y riesgos asociados.
Sin embargo, es importante destacar que cada modelo tiene sus propias características y requisitos legales. Por lo tanto, es esencial buscar asesoría legal especializada para garantizar el cumplimiento de todas las normativas y evitar cualquier inconveniente.
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